Сезон аренды жилья в Приморье активно продолжается, а соответственно растёт количество мошенников и других хитрецов в сфере квартирного найма. Юристы из коллегии адвокатов "Толмачева и компания" рассказали корр. ИА PrimaMedia, как избежать последствий невыгодной сделки обеим сторонам договора аренды.
Общеизвестно, что заключение каких-либо сделок в устной форме может повлечь за собой невозможность доказать имеющуюся договоренность, поэтому при аренде недвижимости (даже не в предпринимательских целях), как правило, между арендодателем и арендатором подписывается договор аренды.
"При этом, даже если Вы не юрист, обязательно внимательно и полностью прочитайте договор, который предоставляется другой стороной сделки. Это, как правило, может уберечь от принятия самых вопиющих и кабальных для Вас условий договора", — утверждают юристы из коллегии адвокатов.
Во избежание последствий невыгодной сделки эксперты дают рекомендации в отношении каждой из сторон сделки:
Для арендодателя
В первую очередь арендодателю необходимо иметь свою, тщательно проработанную форму договора аренды, учитывающую все нюансы пользования принадлежащим Вам объектом и адаптированную именно под конкретный сдаваемый в аренду объект и Ваши интересы.
Эксперты назвали причины взрывного роста цен на арендное жилье во Владивостоке Стоимость аренды жилья во Владивостоке сравнима с ценами в Санкт-Петербурге
Поскольку риски для арендодателя, как правило, заключаются в ненадлежащем исполнении арендатором обязанностей по внесению арендной платы, а также в ухудшении арендатором имущества арендодателя, то следует детально проработать все положения договора, касающиеся данных вопросов.
"В частности, установить критерии существенной просрочки в оплате, при которой арендодатель будет вправе не только взыскать неустойку, но и применить дополнительные санкции, вплоть до ограничения доступа на объект, удержания имущества арендатора, ограничения в предоставлении коммунальных услуг и расторжения договора аренды в одностороннем порядке", — выделяют юристы.
Для минимизации риска безнаказанного ухудшения арендатором объекта арендодателя — имеет смысл фиксировать в акте приема-передачи текущий статус объекта. В частности, если в помещении сделан дорогостоящий ремонт — то целесообразно даже приложить к акту фотографии помещения, а также (при наличии) приложить документы и сведения, подтверждающие его стоимость. Это может значительно облегчить, в случае ухудшения объекта арендатором, доказывание данного факта, как и размера причиненного ущерба, и его взыскания с виновника. Широко практикуется взимание арендодателем обеспечительного платежа (залога), служащего "подушкой безопасности" в случаях просрочки внесения арендной платы или повреждения арендатором объекта.
Для арендатора
Специалисты коллегии адвокатов "Толмачева и компания" рекомендуют убедиться в том, что лицо, которое сдает Вам объект, имеет на него права. В настоящее время документом, подтверждающим права на недвижимость, является выписка из ЕГРН на данный объект с указанием собственника (или иного законного правообладателя). "Срока годности", установленного законом, данная выписка не имеет, но чем она "свежее", тем лучше, поскольку в этом случае больше вероятность, что правообладатель объекта не сменился по сравнению с данными, указанными в выписке. Обязательно возьмите копию или сфотографируйте правоподтверждающий документ.
"Игнорирование этого правила может привести к тому, что объект Вам "сдаст" неуправомоченное лицо (или вовсе мошенник), а значит — предстоит разбирательство с законным правообладателем", — утверждают юристы.
Необходимо внимательно изучить условия оплаты арендных платежей и последствия их просрочки. Как правило, арендодатели склонны предусматривать в договорах на этот случай возможность взыскания значительной неустойки, невозврата обеспечительного платежа, расторжения договора в одностороннем порядке, поэтому четко нужно уяснить, что может последовать за просрочкой в оплате, и сколько максимум может составить просрочка "без последствий".
Уделите максимум внимания обязанностям арендатора, т.е. Вашим, и правам арендодателя по отношению к арендатору.
Убедитесь, что все недостатки передаваемого Вам объекта указаны в акте приема-передачи, в противном случае арендодатель может обвинить Вас в их возникновении. Соответственно, для этого нужно предварительно тщательно исследовать объект.
Отдельно стоит остановиться на государственной регистрации договоров аренды. Таковая необходима, если срок аренды объекта недвижимости составляет 1 год и более. При этом отсутствие государственной регистрации в случае, когда она требуется, не означает, что договор не был заключен. Договор аренды в этом случае все равно имеет силу для его сторон. А для третьих лиц (т.е. не являющихся сторонами существующего договора) отсутствие государственной регистрации имеет решающее значение, поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным именно с момента его регистрации. Так, третьи лица, которые могут приобретать права на эту недвижимость, получат информацию о существующих договорах аренды.
