Одна из наиболее динамично развивающихся отраслей на Дальнем Востоке — сфера строительства и девелопмента. Однако, именно она является одной из наиболее зарегулированных со стороны законодательства. Является ли текущая нормативно-правовая среда благоприятной для индустрии или же скорее тормозит процесс устойчивого развития строительных проектов? Какие из текущих мер являются наиболее эффективными и каких законодательных решений не хватает отрасли? Где найти тот самый баланс между интересами государства и бизнеса, который в итоге пойдет на пользу всему региону? Об этом и многом другом в интервью ИА PrimaMedia в рамках ВЭФ-2025 (16+) рассказал первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос.
Строительству и девелопменту на полях ВЭФ-2025 было уделено особое внимание. Именно в этой отрасли в последние годы отмечается наиболее активный рост. В то же время увеличивается количество законодательных инициатив, направленных на регулирование деятельности девелоперов. Каждый новый закон, регламент или упрощенная процедура способны как ускорить реализацию значимых для региона проектов, так и превратиться в дополнительный барьер, оттянув момент их реализации. О том, каковы последствия законодательных изменений для отрасли и какие решения станут опорой, а не тормозом для создания Дальнего Востока будущего, мы говорим с одним из лидеров строительной индустрии страны.
— Насколько в целом сегодня на ваш взгляд зарегулирована со стороны законодательства сфера строительства и девелопмента в России?
— Нужно отметить, что в целом уровень регулирования в нашей стране остается высоким по сравнению с теми же странами Юго-Восточной Азии. Сфера строительства и девелопмента в России сегодня представляет собой достаточно зарегулированную область с множеством нормативных актов, контролирующих все этапы реализации проектов — от получения разрешительной документации до эксплуатации построенных объектов. Это необходимо, прежде всего, для обеспечения безопасности, качества и соответствия стандартам.
— Каковы последние изменения в этой области?
— За последние годы в законодательство внесены значительные изменения, направленные на упрощение процедур и стимулирование инвестиций. В их числе — развитие программ цифровизации процессов.
— Упрощает ли процесс реализации новых строительных проектов сегодняшнее законодательство?
— Общую ситуацию в настоящий момент можно охарактеризовать как наиболее сложный период для запуска новых проектов. Успех сегодня на стороне компаний, которые имеют высокий технологический ресурс, а также, что немаловажно, способны синхронизироваться с текущей политикой не только региона, но и государства. В целом, современное законодательство содержит меры, направленные скорее на упрощение и ускорение процессов. Использование электронных платформ для подачи документов, создание единых оконных служб и так далее.
— Какие именно правовые решения позволяют ускорять согласования и обеспечивать доступ к земельным ресурсам?
— Одним из таких решений стало введение механизмов "единого института согласований". Законодательство о публичных тарифных и электронных площадках, обеспечивающих прозрачность и быстроту поиска и продажи земельных участков. Например, поставка данных о земельных участках через ЕГРН и публичные карты помогает девелоперам оперативно находить подходящие ресурсы. Внедрение правовых инструментов "предварительных договоренностей с платежами о резервировании" и "заявлений о намерениях", которые позволяют забронировать участок или предварительно согласовать условия, не проходя всю процедуру согласования.
Использование механизмов развития земельных участков с ограниченными условиями, например, через упрощенные процедуры градостроительного планирования или предоставление земли под инфраструктурные проекты по упрощенной схеме. В том числе возможность упрощенного согласования вовлечения объектов культурного наследия в гражданский оборот. Эти решения могут поспособствовать сокращению времени обращения и организации процессов получения земли и согласований для строительства.
— Какие трудности вызывает текущее законодательное регулирование и является ли оно барьером к более эффективной работе девелоперов?
— Барьеры создают не сами законопроекты, а их недостаточное понимание. Безусловно, некоторые законопроекты нуждаются в дополнительном толковании и методических рекомендациях. Мы же должны исходить из реального положения дел, находить новые способы и возможности, быть опытнее, умнее и дальновиднее.
— На полях ВЭФ-2025 обсуждались в том числе вопросы реализации проектов комплексного развития территории (КРТ) и взаимодействия сторон при реализации масштабных проектов. Насколько выстроенная система показывает свою эффективность?
— Включение земельных участков в КРТ позволяет привлечь дополнительные финансовые ресурсы и за счет средств "Инфраструктурного меню" правительства РФ, программ АО ДОМ.РФ и Банка ДОМ.РФ, "Фонда развития территорий". Такая синергия возможностей и интересов девелоперов и органов власти как раз и обеспечивает комплексность. Но при применении данного механизма мы сталкиваемся с рядом вопросов, которые требуют доработок.
Это, например, не до конца выверенный статус партнера, привлекаемого для реализации договора КРТ, с запретом на перевод на него прав по договору КРТ. Сами права по договору КРТ — неоднозначная правовая конструкция. Неопределенность и прямые запреты здесь порождают риски при реализации проекта и тем более при привлечении партнеров. В принципе статус партнера в КРТ вызывает много вопросов: можно ли получить несколько РНС, можно ли торговать под разной торговой маркой, как распределять социальные обязательства. Прямых ответов в законодательстве нет, практика только формируется. Совмещение нескольких правовых режимов: ПИП, МИП, КРТ, каждый из которых очень разный, вызывает массу недопониманий.
В решении этих вопросов и бизнесу, и властям на различных уровнях поможет лидирующая роль Минстроя — будет больше возможности по комплементарности (в пределах законодательства, конечно), а значит, проекты будут устойчивее.
Мы предлагаем обсудить возможность внесения изменений в федеральное законодательство, которые позволят для значимых проектов при определенных обязательствах со стороны девелоперов (например, по объему капитальных вложений или площади строительства, размеру дополнительных обязательств) предоставление земельных участков в рамках КРТ сделать внеконкурсным. Использовать МИП в таких случаях невозможно, так как именно в КРТ сформирована практика, в том числе судебная, по расселению домов.
— Насколько в целом сбалансировано сегодня российское законодательство в области строительства и девелопмента? Достаточно ли оно учитывает интересы строительных компаний?
— Есть мнение, что законодательство недостаточно адаптировано к новым форматам городского развития, например, многофункциональным комплексам и жилым кварталам с высокой плотностью. Российское законодательство в сфере строительства и девелопмента стремится к балансу между защитой общественных интересов и интересами бизнеса. Однако на практике нередко возникает дисбаланс: избыточные требования и бюрократические задержки со стороны регуляторов иногда мешают эффективной работе компаний.
На практике компании и партнеры сталкиваются с необходимостью постоянного взаимодействия с регулирующими органами и адаптации к меняющимся нормативам. В целом законодательство развивается, но его балансировка требует дальнейших усилий для учета интересов бизнеса, особенно в части ускорения процедур и снижения административных барьеров.
— Какие законодательные инициативы могли бы улучшить ситуации на рынке строительства и девелопмента?
— Здесь можно отметить такие инициативы, как внедрение более гибких и автоматизированных процедур согласования, расширение практики пилотных проектов по ускоренной экспертизе и согласованию, а также усовершенствование законодательства о доступе к земельным ресурсам — создание механизмов предварительного бронирования земли, расширение правил градостроительного планирования, позволяющих быстрее реализовать проекты.
Также хотелось бы видеть развитие системы просвещения и разъяснительной работы с девелоперами относительно текущих требований и процедур, чтобы повысить их понимание и сократить ошибки при подготовке документации. В нашей компании сотрудники проходят курсы, вебинары и обучения, чтобы обладать самой актуальной информацией.
Эти и многие другие меры помогут сделать рынок более прозрачным, инвестировать в строительство будет проще, а реализация новых объектов — быстрее и эффективнее, что в конечном итоге повысит динамику развития города и всей экономики.
